低溢价、高流拍、冷暖分化 20城首轮土拍收金4803亿

核心提示:随着上海首批集中供地宣告结束,截至6月9日,除郑州、沈阳外,重点22个城中已有20城完成了2022年首轮集中供地。根据中指院数据,

随着上海首批集中供地宣告结束,截至6月9日,除郑州、沈阳外,重点22个城中已有20城完成了2022年首轮集中供地。根据中指院数据,20城首批集中供地共成交涉宅用地374宗(未含4宗上海“城中村”改造地块),规划建筑面积为3650.64万平方米,土地出让金收入达4803.4亿元,平均溢价率4.79%。

那么,透视已经完成首轮土拍的20城,今年首批次集中供地有何特征,相比去年有什么新的变化?

溢价率处于低位,城市间冷暖不一

根据中指研究院数据,回顾20城的土拍成交表现,合计71宗涉宅用地流拍或撤牌,占总供应的16%;共有221宗涉宅用地底价成交,占总成交的59%;共有151宗涉宅用地溢价成交,占总成交的41%;共有91宗涉宅用地在竞价阶段达到地价上限,占总成交的24%。

各城市热度方面,竞价“触顶”地块宗数占总成交比例最高的前三个城市分别为深圳(100%)、合肥(63%)、杭州(39%);底价成交地块宗数占总成交比例最高的前三个城市分别为长春(100%)、广州(88.2%)、无锡(87.5%);流拍地块宗数占总供应比例最高的前三个城市分别为天津(83%)、长春(50%)、济南(47%)。



20城首轮土拍最大的特征就是内部分化、冷暖不一。总体来看,南方城市的热度高于北方城市,一、二线热点城市如深圳、杭州等热度较高。

从土地出让金来看,目前,20城中,上海首批供地出让金总额达到834.7亿元,位列第一位;杭州紧随其后,出让金总额为826.8亿元,北京出让金总额为480亿元,分别位列第二名和第三名。

以深圳为例,深圳首批集中供地“量少价高”,加上深圳本来土地供不应求,这次所推出的8宗住宅用地竞价全部“触顶”、揽金193亿元,整体溢价率高达约15%。而“量大价优”的杭州土拍历来备受关注,在其他城市削减供地数量时,杭州首批供地就推出60宗地块,最终仅1宗流拍,总成交价826.8亿元,溢价率6.4%,成交宗数和成交总建面均居20城首位。

相比于深圳、杭州的热度,北京、上海此次土拍“有温度”,但是市场并不亢奋,表现出房企参与程度提高,但整体溢价率偏低的特征。

安信证券研究中心统计称,从城市表现来看,平均溢价率上深圳、合肥较高,分别为14.9%、10.4%;长沙、广州、青岛、无锡则延续较低水平,平均溢价率不足2%;除福州、杭州、宁波、成都外,其余各地溢价率均较去年第三轮有不同程度改善。

从流拍率来看,北方部分城市流拍率持续走高。例如,天津原计划出让的30宗地块,最终中止竞拍或流拍的地块占比高达80%,成功出让的6宗地块溢价率也仅有0.6%;再如济南35宗地块最终成交21宗,其中还有18宗地块以底价成交,14宗流拍。



供图/58安居客房产研究院

土拍规则放松,降低房企资金门槛

在去年第三批集中供地趋冷的背景下,为了推动今年首批集中供地顺利进行,各地均进一步放松了拿地条件,重点在于缓解房企资金压力。

在房企参与门槛方面,南京、郑州下调保证金比例,武汉、无锡允许用银行保函代替保证金,天津允许预交保证金;合肥则下调了二级及以下资质开发商参拍门槛,南京取消30%的竞买数量限制。

还值得注意的是,多地进一步简化土地获取规则,并且通过下调起拍价、上调销售限价、取消配建要求等方式,提高地块的利润空间。

比如,杭州地价“触顶”后不再摇号,而是采用一次性书面报价,次高价为竞得人;苏州取消了市场指导价,长沙则不再设置最高限价,这些措施都从不同维度保证了房企拿地的利润空间。

再比如上海,根据克而瑞CRIC测算,上海首轮供地出让的36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后,平均地房比约为0.51,有接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米;同时,13宗触及中止价进入一次性报价阶段的地块平均地房比为0.58,平均房地价差也在2.3万元/平方米以上,盈利空间仍然充裕。

国企央企仍为拿地主力,品牌房企参与度增强

延续去年的趋势,在今年的拿地主角中,国企央企成为主力军,民营房企拿地积极性仍然不高。

从具体城市来看,天津、广州、福州、武汉、苏州首轮土拍主要依靠城投“支撑”,与去年第三轮土拍相比,过半城市城投参与度有所下降,但拿地金额占比仍高于去年前两轮;深圳、厦门、北京等城市则以国企拿地为主,仅有杭州、合肥、青岛、长春4个城市民企拿地力度相对较强,拿地金额占比超过5成。

从房企表现上,招商蛇口、绿城、中海、万科、保利、华润、建发等房企拿地意愿较强,民营房企中龙湖、滨江拿地较为积极。

随着首轮集中供地逐渐进入尾声,不少城市诸如北京也率先开始第二轮集中供地。在第二轮供地中,不少城市也持续对土拍规则进行优化,比如北京增加了“预申请”的模式,杭州继续降低竞买保证金比例并允许分期缴纳土地款,武汉延续对住宅用地采取地价“熔断”后“摇号”的方式等。

对此,58安居客房产研究院分析称,2022年首批集中土拍市场低溢价与高流拍并存,房企拿地态度较为谨慎,预计随着住宅市场信心逐步回升,房企资金状况有所好转,第二批集中土拍房企拿地能力和意愿将有一定提升。


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